首付下调政策 本质上是为居民住房消费加杠杆

国庆节前针对不限购城市的首付下调政策，本质上是为居民的住房消费加杠杆。然而，这一新政的效果目前看来尚未产生效应。

《东地产财经周刊》从业内了解的情况来看，上海周边的南京、无锡、苏州等城市，2.5成首付下调新政实施以来，市场表现依旧。一方面，银行执行2.5成首付并不主动；另一方面，购房人意愿也不强烈，房地产成交基本上原地踏步。用开发商的话说，该好卖的仍旧热销，卖不动的照旧乏人问津。

十一长假前降低首付款的举措，超出市场预期。放到以往任何时段，这都会是个强刺激的有效政策，但如今效应大不如前。事实上，自去年930政策放松已还清首套房贷款家庭购买二套房政策以来，今年3月30日又对公积金购买首套房首付调整至20%，8月31日还将二套房公积金首付由30%下调至20%，国庆节前又将非限购城市首套房商贷首付比例调整为不低于25%，当前的政策放松已达到2009 年的水平。然而，这剂猛药似乎失效了。

出现猛药失效的现实，其实并不难理解。城市的分化已成主流，三四线城市库存压顶，一线城市局部供需紧张，结构性矛盾依旧突出。此外，从产业界到普通民众的预期已经形成，买进就赚的时代已经远去。对这些分化的城市而言，房价想控的控不下来，想挺的挺不住。深层次的原因其实并不复杂，人口的迁徙决定着市场需求，尤其是高素质人口的流入与流出决定着房地产市场成交与价格的起落。

为民居住房消费加杠杆，其实不如减税。一方面，加杠杆其实潜藏风险。在经济学界的研究中，加杠杆无一例外是金融危机的源头。无论是欧文?费雪的周期理论还是海曼?明斯基的资产价值崩溃时刻，加杠杆是金融危机的必经之路。这个类似于危机充要条件的做法，相当于埋下定时炸弹。再进一步说，加杠杆促进住房消费的做法，即使有效，也必将因债务压力而挤压其它消费。在还本付息压力增加的背景下，其它可选的消费将受到显著抑制，这并不利于消费驱动经济模式的转型。

再从供应端的财务杠杆来看，目前龙头房地产公司的负债处于历史较低水平，优秀的房地产开发企业已经完成了去杠杆的过程，甚至以万科为代表的一些公司债利息已接近国债水平，市场的预期可想而知。但另一方面，对于供应过剩的三四线城市，大型房企均采取了收缩策略，而深陷泥沼的主要以中小开发商为主，其债务风险仍然较大，这些企业融资困难。在这类城市为居民住房消费加杠杆，其实等于将企业的财务杠杆将居民转移，其效果不佳以及潜藏的风险可以预见。与之相应，近两年来，三四线城市不断出台房地产刺激政策，但市场并未有起色；而一线城市，政府则大力控制人口，但住房市场则持续火热。

减税则不同，这在当前现实下意义重大。且不说《福布斯》等境外媒体此前将我国列为全球税负最重国家榜单，单从国内学术的研究及相关统计口径来看，结合民众福利水平与最优税负考量，我国的税负并不算低。因此，如能加快税制改革，结构性降减税，包括降低房地产领域的各种税负，对促进房地产市场的健康发展，托底宏观经济乃至推动经济转型都大有益处。